[来源][pzpg001][发表时间] 2021/02/25阅读次数：1126次
 

 房产评估公司 5月1日起全面推开营业税改征增值税试点工作，“营改增”首次房地产评估涉及自然人缴纳增值税，受到社会各界的广泛关注。3月24日财政部公布了《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，明确北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区房地产估价，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的免征增值税。本文拟对个人二手房房屋评估“营改增”对交易税负等影响变化做简要分析。

一、“营改增”对二手房交易税负的影响

二手房交易营改增过渡政策平移了现行二手房交易营业税政策，这种政策的平移不会带来税负增加。考虑到价税分离部分，营改增后税负实际会略降一些。根据增值税的算法，应纳税额=销售额×征收率，销售额=含税销售额÷（1+征收率），如一套售价150万元（含税、购买不足2年）的房子，最终增值税应纳税额为（150÷1.05）×0.05=7.14万。现行政策营业税是按照总价5%的税率征收，营业税应纳税额为150×0.05=7.5万，对比营业税税额，营改增后实际税负有所降低。

二、“营改增”后二手房价格口径分析

二手房正常交易价一般为买卖双方税费各付，实际交易价中还有一种为买方承担所有税负的卖方净价，这种情况下，需要将卖方净价修正调整为正常交易价，以建立统一价格可比基础，由于增值税为价外税，卖方净价的修正与适用营业税时有所差异。

某住宅房交易卖方净价100万（购买不足2年，不能提供房屋原值，税务部门按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额），将其修正为正常交易价，在适用营业税时其正常交易价不同于适用增值税时正常交易价。价内税（营业税）作为计税价格基础，价外税（增值税）不作为计税价格基础。具体差异详见下表（不考虑附加税种)。

二手房交易属于零售环节，而我国增值税不是完整意义上的价外税，其在零售环节标价形式仍为价税合一。地税部门核定计税价格需比较认定价格与纳税人申报价，而纳税人在纳税申报时所填价格为含税价。为统一价格口径，建立比较基础，在涉税价格认定时出具含税价较为合理，这点应与地税明确。

（作者单位：江苏省南通市价格认定中心）

注：《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）中规定，“三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。”