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土地评估概述:

      土地评估就是评估人员根据土地评估的原则、理论和方法,在充分掌握土地市场有关资料的基础上,对土地的供求、地租等因素等经济因素及土地自然属性特性,按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况,充分考虑社会经济发展、土地利用方式,土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响,依据土地评估原则(供求原则、替代原则、最有效使用原则、均衡原则、公平原则等)。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

      土地评估要依据评估的理论和方法、充足的土地市场交易资料、土地政策的影响、评估对象地块的各种权利状况。

土地评估目的:

      土地的地价管理、出让、转让、投资、开发、抵押、投保、拍卖等。

      通过土地评估,有助于土地交易的顺利进行、有助于企业投资决策、有助于土地市场的完善、有助于土地市场管理。

土地价格的种类:

      1、所有权价格和使用权价格,所有权价格是指上地交易中的所有权价格。

      2、市场价格、理论价格和评估价格。

      3、拍卖价格、招标价格和协议价格。

      4、租赁价格、抵押价格和征用价格。

      5、底价、期望价和补地价。

      6、基准地价和标定地价。

      7、总地价、单位地价和楼面地价。

      基本评估方法适合宗地价格评估,取得一定时点的宗地评评估格,包括市场比较法、收益法、成本法、剩余法等。应用评估法是政府为管理地产市场和土地价格的需要所采用的快速、经济的区域评估方法,即在基本评估方法的基础上,对整个城市或某一区域的地价、地价影响因素、地价变化规律进行分析,建立起的一套地块价格评估标准,从而在需要时可以快速、经济地评估出城市或区域内的地块价格。此类方法多适用于政府政策性的大量评估,属于此类的方法有:路线价法、标准宗地评估法、模型(数理统计)评估法等,在我国主要是应用基准地价修正法。