[来源][pzpg001][发表时间] 2022/06/14阅读次数：1139次
 

在本文中，我们将仔细研究影响农场价值的最大因素之一，即发展水平。

基础设施和改善方面的发展水平对农场每公顷的价格有直接影响。同一地区的未开发农场房产评估,房子拆迁评估,房屋评估通常每公顷比发达农场便宜。然而，由于开发而增加的价值很少等于开发的成本。过度资本化总是一种风险，特别是在较小的农业单位。简单地说，房地产估价,房屋拆迁评估,上海资产评估过度资本化意味着改善房产超过其转售价值。这通常发生在添加改进时，这对于服务器场的正常运行不是必需的。或者当改进的饰面质量远高于被认为是正常和可接受的质量时。房地产估价的主要“定律”之一在这里发挥作用，即成本不等于价值。

改进的类型分为以下几类：

A 类改进

这些是通常在农场中发现的改进，并在农场的正常日常运营中使用。这些包括住宅和正常运营的农场建筑。除了土地组成部分的价值外，还对A类改进进行了估值。例如，它们不构成正常荒地、宅基地或牧场价值的一部分。住宅被归入与不同建筑成本范围相关的类别。

正常运营的农场建筑是农场日常活动所必需的建筑物，例如棚屋，储藏室，车间，泵房，办公室等。专业改进是标准农场中通常找不到的改进，而是为特定农业类型建造的。这些改进包括屠宰场，木炭厂，冷藏室，饲料和谷物厂，包装厂，筒仓，锯木厂，马厩，酒窖等。

确定 A 类改进的额外价值的关键因素是折旧。简单地说，折旧是资产价值随时间推移而减少。通常用于对服务器场上的 A 类改进进行评估的评估方法称为折旧重置成本方法。它涉及确定与市场相关的改进重置成本，其中为多种类型的折旧扣除后金额。折旧类型包括物理折旧、经济折旧和功能折旧。此外，还扣除买方的阻力金额。

B 类改进

这些包括被普遍接受为“土地的一部分”的改进。这些包括围栏，管道，水库，道路，侵蚀工程（堰），正常的牲畜处理设施等。B类改良被视为土地的一个组成部分，例如放牧地的价值包括围栏、水网和正常牲畜处理设施的价值。这同样适用于灌溉用地，包括灌溉干线、沟渠和运河的价值，以及从提取点到与陆地灌溉系统的连接点的所有内容，例如枢轴。

如果B类改进状况不佳，则土地部分的价值将低于该地区的标准或计算的可比价值。

S 类改进

专业改进是那些在标准农场中通常找不到的，而是为特定农业类型建造的。其中包括屠宰场，木炭厂，冷藏室，饲料和谷物厂，包装厂，筒仓，锯木厂，马厩，酒窖等。这些改进与正常的A类改进分开进行评估和分类。专业改进通常需要专门的设备，如挤奶机、蛋鸡笼、水果分拣机等。这些类型的设备是可移动资产还是固定改进的组成部分总是值得商榷的。没有这个设备，结构就不起作用。

金融机构通常要求对改进的估价不包括专用设备，而潜在买方或审计师可能要求将其列入估价。

长效作物

影响永久作物价值的因素是位置，作物类型，植物种群，果园建立，灌溉，农场位置，产量历史和果园状况。

面积和作物类型与气候、用水需求等相关的适应性有关。植物数量，建立，灌溉和农场的位置与技术问题有关，而产量历史和果园的状况与果园的性能有关。适应性可以用品种指数表示，而其余的通常表示为每个果园的评级。

这些因素将在后续文章中更详细地讨论。

显然，一个农场的发展水平对其公开市场价值有着深远的影响。然而，潜在买受人应适当注意到可能存在资本过剩的情况，并与出卖人就其负面影响进行谈判。

伦普夫·克鲁格

商业，工业和农业专业评估师

特别值得一提并感谢Pine Pienaar先生，他慷慨地允许他的书《农场估值在实践中》（Pienaar，2013）被用作来源。