[来源][admin][发表时间] 2021/11/18阅读次数：2025次
 

 耕地承包经营权土地还原率， 还原率本质为资本投资收益率，利率大小与投资风险高低成正比。还原率的确定，主要采用安全利率加风险调整值法确定，即土地还原率＝安全利率+风险调整值。 安全利率。安全利率为无风险投资收益率，可按各时期定期存款利率或国债利率确定。2020年当期中国人民银行公布的定期存款利率为1.5%，2020年一年期国债平均利率为2.18%，本研究取定期存款利率、一年期国债平均利率的简单算术平均值作为安全利率，即取值为1.8%。， Ⅱ.风险调整值。综合农业生产遭遇到的灾害性天气、估价对象所处地域社会经济发展水平和农用地市场等综合因素确定风险调整值。对于一般的种植业用地，获取收益的风险主要来源于国家产业政策、市场经营以及台风、暴雨、霜冻、旱涝等各种自然灾害影响。   自然灾害风险：即因自然力的不规则变化，农业生产灾害性因素出现，从而致使农业生产者预期产量或品质无法实现，并使得农业专用性资产发生损失的可能性。自然灾害风险，可通过分析粮食作物播种面积、农业气象灾害受灾面积以及粮食总产量变化情况进行量度。本文研究采集的数据如下表。        水灾、旱灾、风雹灾、冷冻灾是最主要的农业气象灾害。由上表数据，受气象灾害影响而导致的农作物单位面积产值变化幅度为-0.25%～1.97%。据此，综合考虑各灾害发生的频率、规模大小以及对当年农作物产量的影响程度，经测算对长期报酬率产生的定量影响比率为0.9%。， 市场经营风险：主要指产品市场需求、产品价格变动等带来的影响。由于市场机制对农业资源配置发挥的主导性作用，促使农产品生产与流通体系发生根本变化，市场风险日趋凸显。对市场经营风险的量度，可通过观测农业产品价格或指数变化情况予以确定（需注意的是，不同农产品价格波动特征不尽相同，在评估分析过程需要特别关注区分）。在本研究中，采集农产品价格指数与集贸市场价格变动指数综合判断市场经营风险，相关数据如下表。   观测农业产品价格总指数与集贸市场价格分指数（对应于水稻耕作），经测算市场经营风险对长期报酬率产生的定量影响比率为1.4%。 综合以上，以安全利率与风险调整值之和确定耕地承包经营权土地还原率为4.1%。，   经营权流转土地还原率， 经营权由承包经营权分离而出，其在权利特征、权能上，与承包经营权有所差异。在权益差异特征上，除承包经营权的“资格权内核”之外，对于经流转出的经营权，存在权益公示受限（经营权流转期限五年以上的，当事人方可以向登记机构申请土地经营权登记）、再次流转受限（需经承包方书面同意并向集体经济组织备案，受让方才可再次流转土地经营权）、融资担保受限（需经承包方书面同意并向发包方备案，方可向金融机构融资担保）等特征，因此，耕地经营权流转要承受高于耕地承包经营权的风险。为量化两种权利状态下还原率水平的差异，本研究采取的思路如下：  Ⅰ.以耕地投入产出效益样点为基础，根据区域内耕地客观收益水平，以及区域平均客观费用、耕地承包经营权平均土地价格水平，模拟并分别概算承包经营权、经营权流转两种权利状态下内部收益率（FIRR，计算时假设收益年限相同），进而判断其间的风险差异量化值，计算公式为：        Σnt=1（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0        式中：CI—现金流入  CO—现金流出  FIRR—财务内部收益率  t—现金流持续年限，   对于经营权承接人，其经营权转出时支付的流转费（实务当中的“年租金”、“年地租”等，以下同）作为成本支出计入现金流。 以某耕地生产经营与流转样点为例，承包经营权、经营权流转状态下的年纯收益分别为1580元/亩.年、1250元/亩.年，则统一归算至30年期的内部收益率分别为4.27%、4.97%。在耕地质量、投入产出等条件均相同的情况下，承包经营权、经营权流转权利状态下的长期收益率差值为0.7%，印证了后者投资回报风险大于前者的基本判断，该差值同时可作为量化风险差异的参考。 Ⅱ.还原率本质是一项资产在持续经营期内获取的长期报酬率,类似于折现率。对此，在其他条件相同的情况下，要获取等量现实价值量，经营现金流、报酬率高低必然会受权利状态的影响。在调查采样数据基础上，本研究对经营权在不同流转年限下的现金流、折现率进行了模拟迭代计算，结果显示：当流转年限不同时，若要确保在不低于基础折现率（本研究取4.1%）条件下获取等量现实价值（对应于耕地承包经营权状态下的水平），最短的收益年限将不少于25年，收益年限25年至29年对应的折现率调整区间为+0.13%～+0.83%（均值0.5%），此调整区间，可视为这两种权利状态下风险差异量化值的变化幅度。综合上述分析，在本研究中确定经营权流转的土地还原率区间为4.23%～4.93%（均值4.6%）。耕地承包经营权、耕地经营权流转价格评估实证，   基于以上思路和估价要点分析，运用收益还原法分别完成耕地承包经营权、经营权流转后的土地价格（为便于比较，统一归算至30年期），方法运用具体计算示例如下表。收益还原法耕地承包经营权、经营权流转价格测算示例，   通过计算，以经营权流转土地还原率4.23%～4.93%为基础，可测算出30年期经营权流转价格区间为17495～18989元。若在还原率取均值4.6%条件下，将经营权流转价格与流转费挂钩，则可相应测算得到“年租金”、“年地租”的区间值为1087～1180元。对于农用地流转市场而言，该区间分析值具有特殊意义！其对应的内涵，实质上是立足于粮食耕种的农用地利用状态下，在合理的风险区间内经营权承接人所能够承受的“年租金”、“年地租”水平。遵循该逻辑，通过以上收益还原法评估思路、要点分析，以及在此基础上对经营权流转价格与流转费挂钩的延伸分析，可以进一步探讨在种植粮食作物及其对应的投入产出规律下，耕地经营权流转的定租模式。结论， 综上所述，以投入产出为基础，遵循收益还原法应用的基本逻辑和要求，在耕地经营年总收益中，客观分析并扣除发生的各项生产成本费用，有效测度、量化不同权益状态下的长期收益差异，相应确定耕地还原率水平，并将年纯收益还原为相应年期的承包经营权、经营权流转土地评估权益价格。其中，除需客观分析承包经营权、经营权流转的年总收益、年总费用的构成项之外，还需要重点把握承包经营权、经营权流转在内涵、权利特征和权能差异分析，有效实施风险观测与还原率确定。同时，通过本研究，同时也为进一步探讨农用地经营权流转的定租模式提供了延展思路。