[来源][admin][发表时间] 2021/10/09阅读次数：2582次
 

  国有农场农用地价格评估技术要点影响因素分析， 国有农场耕地影响因素应重点关注土壤条件、灌排水设施、耕作便利度、田块规整程度、交通条件等。国有农场林地影响因素应重点关注立地条件、运输条件、林业设施状况等。国有农场草地影响因素应重点关注水资源状况、土壤沙化程度、交通条件等。国有农场园地影响因素应重点关注地形地貌、独特的气候和土壤条件、距城镇远近、道路状况等。技术路线及评估方法，   国有农场农用地宗地数量多，分布范围广，不宜逐宗评估。宜在分析农用地价格影响因素的基础上，将土地条件相近或使用价值相当的农用地划归同一均质区片，利用土地收益、土地交易等资料，测算出各均质区片农用地地价，建立修正体系，进而测算出各宗农用地价格。国有农场农用地价格的评估方法应优先使用收益还原法和成本逼近法。条件具备情况下，也可选用市场比较法或基准地价系数修正法。评分估价法的基本原理是从研究农用地质量和农用地市场入手，寻找质量与价格的关联度，进而得到农用地价格，它适用于批量农用地价格评估。均质区片划定，国有农场农用地均质区片可分地类或综合划定，如有二个及以上一级地类应进行分类划定,技术方法宜采用多因素综合评价法。一般情况下，均质区片规模在满足农用地质量和价格水平基本相同条件下，采用农用地产权边界或自然物边界确定。如果在均质条件下确定的区片规模过大，可以考虑对均质区片依据自然条件和种植制度进行适当分割。地价内涵界定，  当前，国有农场农用地价格的评估目的主要是为农垦改革服务，权利类型应设定为国有农用地使用权，权利性质为出让或划拨。土地用途，根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017) 一、二级分类据实设定，一般为耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地等。根据《民法典》相关规定，耕地使用年期可设定为30年，草地为30年至50年，林地为30年至70年。国有农场农用地价格的基准日设定应考虑农业生产周期及市场条件，一般应设定在年头或年终，不宜设定在年中。耕作制度可根据《农用地分等规程》（GB/T 28407-2012）相关规定，同时考虑当地大宗农作物种植实际情况设定。地价测算，   1.采用收益还原法测算时，国有农用地的承包、转包租金不宜作为农用地的收益,当地农业补贴及相关补贴应纳入年总收益，但不可持续的补贴不应计入。国有农场已基本实现企业化、规模化生产,国有农用地年纯收益等于年总收益减去年总费用和国有农场年客观经营利润。土地还原率一般可采用安全利率加风险调整值方法确定，国有农场农业的风险要低于集体农业。但要注意农业生产风险高，农业项目投资回报低的特点。   2.采用成本逼近法测算时，土地取得费可直接利用征地区片综合地价资料。耕地占用税等不应计入各项税费。开发成本应综合考虑当地农用地开发整理项目实际成本和有关部门制定的农用地开发整理预算标准等确定。利息计算应注意相关领域金融优惠政策。增值收益的确定主要考虑权利类型改变及开发投入带来的客观增值。   3.采用市场比较法测算时，应关注土地权利类型，不能把国有农用地使用权和国有农用地经营权混为一谈。优先选择同类型国有农用地交易实例，一般不考虑集体农用地交易实例。比较因素的选择应体现国有农场农用地的特点。   4.采用基准地价系数修正法时，应关注基准地价内涵,估价期日距基准地价的期日时间等。修正系数的选取应有充分依据和确定过程。地价确定，     国有农场农用地价格确定应注意以下几点：1.以实际数据测算的结果为主，以比较、修正的结果为辅。2.体现国有农场农用地地价管理政策。3.要进行地价水平协调与衔接。