[来源][admin][发表时间] 2021/09/29阅读次数：1604次
 

 技术路线与估价方法, 本次评估的技术路线：首先，根据农用地土地条件划分农用地均质区片，随机抽取足够数量的宗地作为样点；其次，求取各类样点宗地地价，把各类样点宗地地价修正成为地价内涵条件下的正常地价；再次，检验各类样点，采用简单算术平均法分别求取各地类均质区片地价；最后，利用区片价和区片价修正系数表等，对估价对象的特殊条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对均质区片地价进行修正，进而求取各宗地于估价期日的价格。本次估价采用的估价方法为收益还原法和成本逼近法。地价内涵界定，主要估价参数确定，收益还原法，农产品售价、亩产量等依据市场调查及样点调查价格分别得到耕地、草地、林地农产品售价、产量与生产费用数据。详见下表2至11。耕地小范围阶段性试点补贴未纳入收入范畴，草地无政策性补贴，林地根据《中央财政森林生态效益补偿基金》（财农[2009]381号），政策性补贴取2.28元/亩·年。土地还原利率， 土地还原利率采用安全利率加风险调整值法确定，即土地还原率=安全利率+风险调整值。安全利率选用估价期日中国人民银行金融机构人民币存款基准利率1.5%。经调查，2011-2019年度张家口市粮食、蔬菜总产量年平均增长率分别为1.98%、-0.08%，结合当地农用地市场状况等其它情况，确定耕地、草地、林地风险调整值依次为2.7%、2.5%和2.1%。最终确定耕地、草地、林地土地还原利率依次为4.2%、4%和3.6%。农业经营利润率，查阅委托方提供的2018-2020年度审计报告，参考国务院国资委考核分配局编制的《企业绩效评价标准值》（2020）之农业（全行业）营业利润率平均值，考虑农用地的地类、经营方式等，综合确定耕地与草地经营利润率均为4%，林地（公益林）经营利润率取0%。成本逼近法， 土地取得费，  土地取得费包括征地费与被征地职工社会保障费。征地费通常包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。根据《人民政府关于完善征地区片综合地价标准的通知》（冀政发〔2020〕5号）相关规定，估价对象所处征地区片的区片综合地价为3.88万元/亩，折合58.2元/平方米。青苗补偿费一般可按当地年产值的一半来确定，通常为5-7元/平方米。于估价期日，估价对象按无青苗补偿计，此项费用取0。估价对象按无地上物进行计，此项费用取0。参考沽源县征地案例，并结合估价对象实际情况，确定被征地职工社会保障费按征地区片综合地价的10%计取，确定被征地职工养老保障费为5.82元/平方米。土地取得费合计为64.02元/平方米。