[来源][pzpg001][发表时间] 2021/05/06阅读次数：1510次
  导读：我国《民法典》将居住权制度纳入民事法律规范体系中，居住权入典具有重大的现实意义，是符合时代发展需求的。房地产评估,房地产评估公司,从居住权的起源入手，土地评估,土地评估公司,拆迁评估评析了居住权的立法现状以及设立居住权的现实意义，最后对居住权完善提出建设性意见。居住权的设立是一大亮点，是立法的进步。在高科技发展的今天，居住权也应该顺应时代发展的需要，不断的完善自身功能。通过后续出台的司法解释来完善自身体系。在维护弱势群体权益 的前提下，提高利用效率，实现效益的最大化。 一、“居住权时代”的来临 仍是由最高院颁布的《中华人民共和国婚姻法若干 ２０２０年５月２８日，十三届全国人大三次会议 问题的解释（一）》中，第二十七条，明确提出了居住 通过了《中华人民共和国民法典》，新中国历史上第 权的概念。另外，２００５年７月，全国人大征求意见 一部《民法典》将于２０２１年１月１日起正式实施。 公布的《中华人民共和国物权法（草案）》以专章形 这是中国法制建设的重要里程碑，将影响国家经济 式对居住权作了规定。不过，由于当时的一些反对 发展的方方面面，也将深深影响每一个家庭、每一位 意见，认为在社会上设立居住权的需求并不多。最 人民群众的生活。本次《民法典》的亮点之一，是在 终颁布时还是删除了相关规定。还有一些地方性的 物权编第十四章规定了居住权。居住权属于不动产 文件，也对居住权进行了规定。比如，２００３年颁布 的用益物权之一，当前适用的《物权法》并没有规定 的《上海市房地产登记条例实施若干规定》第六条 居住权，《民法典》首次将居住权收入物权编中，标 就规定了，“当事人可以以协议的方式设立居住 志着“居住权时代”的来临。 权”。同年上海市房产局发布的相关文件中也明确 从制度来源上讲，居住权是一个非常古老的权 规定了：“如果６０岁以上老人未作为产权人登记 利。他在古代罗马法中就有规定。居住权包含在人 的，则必须在《协议书》中承诺，保障其居住的权 役权之中。人役权是为了人的需要而在他人土地上 利”。在“无讼”案例库中，如果以以“居住权”“民 设立负担的权利。居住权就是为了满足人的居住的 事”“判决”作为关键词进行检索，从２０００年１月１ 需要，而在他人的不动产（房屋）之上设置的权利。 日时起，截止２０２０年７月２０日止，得到案例４６７８２ 许多西方国家的民法典中都有居住权的规定。比如 件。考虑到尚有未诉至法院的案例。可以判断出在 《德国民法典》和《法国民法典》。早期设立居住权 现实生活中，居住权的案件数量更多，范围更广。以 的主要目的是为了保护弱者、解决弱势群体的居住 上可以看出，居住权在我们的社会生活中已经存在 问题。在古罗马、男主人在去世后，房屋的所有权由 多年，只是没有在立法中作明确的规定而已。直到 长子来继承，但同时为了女主人、其他子女甚至奴隶 ２０１９年１２月，《民法典（草案）》首次亮相，被搁浅 不至于流离失所，因此创设了居住权。具有非常强 了１２年的居住权制度再次进入大家的视线，最终被 的人身性和社会保障性。我国在１９９３年《最高院 编入《民法典》物权编中。 关于审理离婚案件处理财产分割问题的若干意见》 在《民法典》中，关于居住权的条款总共有六 中，曾经提出过类似居住权的概念，其后，于２００１年 条，第三百六十六条定义了居住权是用益物权。条 收稿日期：２０２０－０９－０７ 作者简介：杜丽萍（１９８２－），女，山西省政法管理干部学院司法应用系讲师。 行占有、使用而不的改变房屋居住用途，不损害房屋 生活中，还会有一些隐形的权益，需要有后续的规定 质量和不改变房屋的结构。在享有权利的同时应当 来解决。比如，在拆迁补偿中，如果被拆迁房屋上设 按照比例承担房屋和附属设施日常维护、修缮和物 置有居住权，那么居住权人的合法权益应当如何来 业费用。对于居住权人的权利和义务必须明确规定 保护。在拆迁补偿以及回迁安置方面都需要有明确 出来。房子是不动产，如果没有法律的明确规定，对 的规定。还有是享有居住权的儿童，或者是和居住 于房屋的维修等所有权人因为不知何时能收回房屋 权人一起居住的儿童，就会面临儿童就学的学区问 不愿意管，居住权人因为房子不是自己的也不愿管 题。对于一、二线城市而言，学区房资源一直是比较 理。最终导致房产的损耗，经济价值的损失。这是 火热的话题。就目前的政策而言，儿童入学仍是以 我们不愿意看到的。 实际居住作为判定基础的。那些要求儿童户口，父 ４．居住权消灭事由的多元化。《民法典》第三 母户口，父母房产产权证明都是为了证明儿童在这 百七十条只规定了两种居住权消灭的原因。事实 里居住。居住权远比依照租赁合同设立的债权要稳 上，还有很多的其他原因会导致居住权的消灭，还应 定的多，更能证明是保障生活和居住需要的，２０２０ 该进一步在司法解释中作出补充。比如居住权和所 年８月１４日，北京住建委明确：共有产权住房可以 有权的混同、居住权权合同有瑕疵而导致合同的无 落户、上学。那么，设立居住权的儿童能不能就近入 效或被撤销、居住权人抛弃权力。居住权人长期不 学呢？如果可以的话，学区房的居住权会成为未来 行使权力、居住权标的物灭失等都应成为居住权消 的热点。 灭的事由。居住权在设立之后，如果签订的设立居 结束语：居住权的设立是一大亮点，是立法的进 住权的合同有瑕疵而导致合同无效或被撤销，那么 步。在高科技发展的今天，居住权也应该顺应时代 已经登记的居住权是否可以消灭就是其中一个需要 发展的需要，不断的完善自身功能。通过后续出台 面对的问题。比如，借名买房。为了限制房价上涨 的司法解释来完善自身体系。在维护弱势群体权益 过快，各地出台了限购的政策。购房人没有购买的 的前提下，提高利用效率，实现效益的最大化。 资格，只能买在别人的名下。这种购房方式有风险 参考文献： 存在，比如借名者私自出售房产，或者对外设立担 ［１］申卫星．从“居住有其屋”到“住有所居”———我国民法典分 保。造成实际购房人的利益受损。所以，借名购房 则创设居住权制度的立法构想［Ｊ］．现代法学，２０１８（２）． 者在如此操作时还有很多的顾虑。现在有了居住权 ［２］陆怡晴．论居住权制度在我国的设立［Ｄ］．北京：中国政 法大学，２０１０． 就安全多了，直接在这套住房上为实际购房人设立 ［３］申卫星．中国民法物权编创设居住权制度的立法构想 一个永久性的居住权。那样，借名者对房屋的许多 ［Ｊ］．北京航空航天大学学报，２０１８（１）． 行为都必须经过居住权人的同意。就可以保障实际 ［４］陈　婷．居住权的物权法保护之再讨论［Ｊ］．投资与创 购房人的利益了。这种居住权的设立实质上就是为 业，２０１８（８）． 了避开政府限购的政策。此外，还有是利用居住权 ［５］崔　影，胡　建．居住权的法律构造———以《民法典分编 作为逃债工具。为逃避债务，债务人可以在抵押的 （草案）》第１５９－１６２条为分析对象［Ｊ］．湖北经济学院 房屋上为配偶、子女设立永久的居住权，这样，就算 学报，２０１９（６）． 法院拍卖房产，因为房屋上设立了永久的居住权而 ［６］王利明．论民法典物权编中居住权的若干问题［Ｊ］．学术 导致无人愿意购买，从而达到逃避债务的目的。这 月刊，２０１９（７）． ［７］单平基．《民法典》草案之居住权规范的检讨和完善［Ｊ］． 一类居住权合同的订立都是有瑕疵的，是否可以导 当代法学，２０１９（１）． 致居住权的消灭，需要后续出台的司法解释来明确。 ５．因居住权而产生的隐性权益的归属问题。居 （责任编辑：张建萍） 住权的设立，主要是为了解决居住的问题。但现实