[来源][pzpg001][发表时间] 2021/04/02阅读次数：2197次
 

  Martin Brühl是联合投资房地产公司（Union Investment Real Estate）的首席投资官和管理委员会成员，总部位于汉堡，在22个国家拥有320亿欧元的资产管理规模

我们采访了他，想了解更多关于联合会如何使用估值数据以及他对估值行业未来的想法。

曲： 告诉我们一些关于工会的事？

MB: Union是德国主要的开放式基金提供商，在全球22个国家管理着320亿欧元的资产。我们目前在欧洲以及美国、墨西哥、日本、澳大利亚和新加坡进行投资。我们的投资组合多元化，涵盖办公、零售、酒店、物流和住宅。我们的大多数投资者都是德国的个人散户投资者，我们非常重视我们的信托责任，以确保我们的投资策略通过最佳实践和专业标准得到了解和管理。

曲： 工会如何使用估值？

MB: 我们使用估值来衡量基金的业绩。与股票不同的是，你不能一分钟一分钟地在屏幕上看到定价，这是你必须从理论交易中得出的东西，通过估值来模拟。

这是我们需要做的事情，以便了解资产的价值。我们这样做一方面是出于监管方面的原因——法律要求我们进行季度估值，然后我们需要将其转换为单位定价，因为我们每天都会使用季度估值对开放式基金的单位进行估值。

我们也用它来支持我们的投资决策，例如，在收购方面，我们使用账簿中的最后一个估值进行处置，因为法律不允许我们以高于估值的价格收购，也不允许以低于现有和最新估值的3%的价格出售。

这个行业是非常规范的，我们需要估值来有效地开展我们的业务，这是一个先决条件。

曲： 那么，当你说监管要求时，你指的是财务报告吗？

MB: 这与财务报告无关，尽管我们确实有足够的账目，因此估值在这方面当然很重要。这项规定特别围绕投资实践，以便向我们的投资者（主要是散户投资者）展示我们将他们的钱用于什么目的。

我们做的是投资别人的钱，估值是证明我们做得对的把关人。

曲： 估值准确性和专业性有多重要？

MB: 估值不仅仅是一个你在交易股票时得到的真实价格，也不是一个来自报价和接受报价的价格点，而是一个模拟交易的东西。从这个意义上说，这实际上更像是一种哲学方法来确定公开市场的价格，一种假设性的交易。

为了以尽可能接近潜在真实交易的方式进行估价，你必须是专业人士，你必须有可靠的数据。估价既是一门需要判断的艺术，也是一门需要数据的科学。最重要的是，估值绝对需要准确性和专业性。

曲： 投资者在估值方面面临哪些挑战？

MB: 你在不同的市场上经常会遇到缺乏准确性和一致性的问题。

在可比交易很少的情况下，很难做出估价。当你作为一个估价师处于一个舒适区，当你有一堆真实的交易作为可比的定价点时，你很容易把你的标的资产放在中间的某个地方，你有一些证据来证明你的决定。如果你所处的市场是涨是跌，没有可比数据的可靠支持，你就必须提出估值意见，这是一个真正的挑战。

全球估值质量和可靠性的一致性是投资者经常面临挑战的另一个领域，这可能会导致额外的风险。

曲： 我们看到投资者越来越多地从核心市场转向另类资产。这对估值有何影响？

MB: 它增加了准确性的挑战。你还需要管理更多的不可估量的东西，比如空置、短期和复杂的租赁，大量的额外假设会产生不同意见，从而导致估价与实际价格之间的偏差。在不确定的环境中，资产的风险越大，估价师就必须做出更多的假设。

曲： 你希望未来几年评估行业会有怎样的发展？

MB ：我希望继续关注估值的人为因素。虽然技术和获取新数据肯定有助于提高估值，但我担心太多的自动化，通过算法生成的报告不一定反映不动产资产的复杂性和唯一性。

固定资产评估,工程审价,整体资产评估,商标价值评估仍应以专利评估机构专业估价师的技能和判断为基础，辅以人工智能和算法等工具和技术，但不能取代。毕竟，估价是在两个实体，两个人之间的交易中支付的假想价格，如果交易发生在估价日，预计价格会是多少，我看不到机器在做什么。我想看到有专业技能的人，在21世纪的帮助下 st 世纪科技环境