[来源][pzpg001][发表时间] 2021/03/23阅读次数：1184次
 

--原标题：CMBS Office Stress Tests Highlight Negatives of Remote Work

惠誉评级纽约-2021年3月10日：惠誉评级（Fitch Ratings）评级的美国CMBS办公室单一资产/单一借款人（SASB）交易组合的现金流压力模拟了房产评估机构由于远程工作增加而导致的对房产价格评估空间需求的永久性下降，房屋估价公司对惠誉的隐含房产评估、租金评估价值有严重影响。我们的新报告WFH的长期转变将给美国写字楼物业带来压力讨论2012-2020年老式办公室CMBS交易的需求、租金和净现金流的假设性下降可能带来的信贷影响。在中度和重度压力情景下，114只国资委债券维持当前评级，分别为4.4%和0。

中度压力情景假设员工每周远程工作1.5天，导致办公室员工减少20%，办公空间需求下降10%，这反映了我们的预期，即空间可能不会与办公室员工的减少成正比。严峻的情况使这些假设加倍。我们假设租金下降1.25倍于空间需求的下降，因为空置率的增加扩大了租金水平的下降。

两种压力情景分别导致中度和重度情景下净现金流量下降15%和30%。这两种方案使用惠誉最新监管审查的上限利率，平均7.23%，明显高于贷款发放时的平均4.73%的评估上限利率。

在中度和重度情景下，这些假设导致平均市场价值从初始评估值下降约44%和54%。如果出现这些价值下降，评级有可能下调，在中度和重度情景下，25%和55%的投资级债券可能会降至投资级以下。在我们当前的评级分析中应用的压力已经使属性值平均降低了38%。

2008年大萧条期间，美国写字楼物业价值下降了约43%，并在三年时间内回升。长期转向在家工作可能会延长经济衰退后价值的复苏。