[来源][pzpg001][发表时间] 2021/03/23阅读次数：1596次
 

  --原标题：Perspectives Paper：Challenges to Market Value

在新的 COVID-19 世界中，由于缺乏市场可比信息，估价器如何量化市场价值？在有市场可比信息的地方，各方是否"有知识、谨慎和没有强迫"？大流行环境是否使各方能够进行"适当的营销"，或在此类事件的早期阶段目睹的销售代表一种环境，这种环境由过于愿意的销售者和机会型买家组成，更符合清算市场？

所有这一切发生之际，全球一些组织正考虑从市场价值过渡，因为这种价值基础在波动中造成了困难。

市场。欧洲银行协会（EBA）目前正在讨论创造更审慎的价值，以配合市场价值，满足巴塞尔协议III的要求。英国投资财产论坛与英国央行合作，正在探索一个长期价值指数，以显示我们在房地产周期中所处的位置，并协助银行做出价值贷款决策，尤其是在房地产处于

最后，评估公司与房地产评估和固定资产评估、专利权评估等传统资产类别相关的金融工具，资产评估机构主要是为了增加投资者的可及性，是否提供了如此多的流动性，它们 挑战了这些资产在传统意义上所表现出的价值特征？从一个角度分析与这些金融工具相关的"价格与NAV"比率，可以发现"价格就是你付出的，价值就是你得到的"。与此相反的观点是，传统的估值技术不够灵活，无法反映波动中的市场价值，因此这些金融工具通常代表着价值的领先指标。

IVSC的有形资产委员会（TAB）对这些在不确定时期市场价值的挑战有何评价？

市场价值是一种审慎的价值形式吗？

目前，一些组织正在考虑引入一种更"谨慎"的价值形式。这些组织认为这将在房地产周期中创造一种更可持续的价值形式。

事实上，欧洲联盟（欧盟）现在已表示，它们将 采用巴塞尔协议III，对财产估价有下列要求（CRE标准20.75）：

估值必须采用审慎保守的估值标准进行独立评估。为了确保以谨慎保守的方式评估房产的价值，估价必须排除对价格上涨的预期，并且必须进行调整，以考虑到当前市场价格可能大大高于在一生中可持续的价值。

贷款。国家监督员应提供指导，在国家法律尚未实行这种指导的情况下，制定审慎的估价标准。如果可以确定市场价值，估值不应高于市场价值。

这些 要求翻译了"统一价值概念"，现在已删除在市场价值或按揭贷款价值之间进行选择的选项。然而，应当指出，所提及的审慎估值标准

上述问题尚未 确定，目前正在由在实施《巴塞尔协议III》方面发挥关键作用的EBA讨论。

然而，在许多方面，市场价值已经是一个审慎的价值基础，因为定义指出 ，"当事各方 各自在 知识上、谨慎和没有强迫的情况下行事"。

虽然这并不一定能消除与某些市场环境齐头并进的波动性，但它确实符合公众利益，因为它反映了这一前提下的价值，就像在某个兴奋的日期一样。

无论如何，所有估值利益相关者（估价师、客户和投资者）必须利用一个相关且适合其估值目的的价值前提。

价格和价值之间的区别是什么， 在哪里可以观察到这些差异？

某些市场影响者担心价格和价值之间存在差异。因此，这就引出了一个问题，是价格和价值的同义词，还是一种误解？市场价值部分定义为"资产或负债在愿意的买方和愿意的卖方之间在手臂长度交易中的估价日应交换的估计金额。。。。。。"，而价格是"对价要求、提供或支付的资产，这可能与价值不同"。实际上，Price着眼于可能不符合市场价值条件的 p 艺术品之间的资产或负债交换。这是因为市场是不完美的，有可能有一个完全知情的买方和卖方，在意见上有所不同，在资产和市场方面。这些情况可能导致不同或错误的定价结果。此外，价格可以包括一个特殊的购买者谁可能愿意支付更多的资产，因为它的战略性质，这样的价格通常代表投资价值^2。也可能有清算，如清算，卖方可能受到强制交易，销售期有限，这样的价格通常代表清算价值2在强制交易的前提下。

事实上， 在很多情况下，当事人愿意以不同于价值的价格进行交易。一个例子可能是一个公司，是

由于竞争监管，被迫撤资生产设施 。在剥离生产设施时，供应商将强烈倾向于不允许竞争对手收购该设施，因为它最终将降低其市场份额。因此，作为强制分拆的一部分所见证的价格实际上可能是给远非最高投标人的购买者，他们甚至可能被选为购买者，将生产设施用于修改或替代用途，可能不再是最高和最佳用途。这笔交易的价格推断为红色，因为它的性质，似乎与市场价值的定义和概念框架相冲突。

在某些情况下，高度专业化的资产在出售和租赁协议下出售，而供应商正试图实现现金，而无需失去对资产的控制。在这种情况下，租赁的制定可能不符合市场条件，而租赁的定位可能导致资产实现相对于市场价值的人为低或高sale价格。供应商是否寻求通过出售资产和放弃未来的利润率来最大化其前期现金回报？还是供应商放弃更高的销售价格，并寻求随着时间的推移逐步返回现金，通过设置低于市场租赁率，导致更高的未来利润率？

虽然人们普遍 同意价格告知价值、所交易资产的特点、估价师的专业性、现有信息以及交易的具体条款，但设定了一种特定的事实模式，即估价师在确认价格和价值是同义词之前需要考虑。

市场价值是否足够灵活，能够在动荡的市场中做出反应？

评论者经常质疑市场价值是否落后，因此在市场变化时没有那么相关 。有些人认为市场价值太慢，无法对市场变化做出反应，尤其是在经济低迷时期，那里可能只有有限的交易证据。这一点尤其明显，因为金融工具与房地产和基础设施等传统资产类别有关联。

共同的观察是检查价格与

与这些金融工具相关的NAV比率，特别是在动荡的市场。例如，在这些迭代中，上市股票价格可以推断其价值明显高于或低于使用独立资产估值确定的净资产价值。毫无疑问，在大多数情况下，价格告知价值，但当单位价值（金融工具或实物资产）显示不同的物理和流动性特征，并使用不同的机制进行交易时，我们如何评价价值？

这些传统资产类别早已存在，但 直到最近几十年，才出现了与这些资产有关的金融工具的创造。这些资产是出于需求而创建的，市场希望这些资产类别更容易为散户和机构提供，同时也希望为投资者创造更高水平的流动性和投资组合多样化。

因此，当我们观察上市价格与净资产价值之间的这种差异时，所提供的流动性是否意味着 这些市场的某些部分在这些动荡时期对这些金融工具定价反应过度，而且不一定"谨慎且没有 强制"？ 波动的市场不使各方能够进行"适当的营销"，并因此在

市场严重低迷，代表一个由 过于愿意的卖家和机会型买家组成的环境，这些买家更符合清算市场？

也许市场证据只是相对于上市市场发出的信号滞后， 这使得估价器反应较慢？或者，就 市场价值而言，相对于活跃和苦恼的市场，相对于关联金融工具交易中所表现出的情绪而言，市场价值"永远没有那么好，也从来没有看起来那么糟糕"， 持有更多的中间或审慎立场？

考虑到这一切，估值是"在指定日期以规定日期确定资产价值意见的行为或过程"。这并不意味着市场价值是"向后看"的，而是要求估价器查看所有的事实和情况;市场价值考虑资产在规定年限内的长期现金流，如果使用四十年现金流，市场状况变化对收益流的短期影响可能不会持续太久

对现金流或所提供的市场价值的期限影响。然而，尽管估价者可能预见到未来的趋势，但他们无法预见未来 可能具有重大市场影响的事件，如金融危机或大流行。

当市场活动很少或根本没有时，或者当市场事件意味着历史交易变得不那么相关时，如何解释市场价值？

有人指出，一些估价师排除了使用"要约价格"作为估值的可比信息，这种排除在不太透明或不发达的市场造成了一些困难。如果认为市场上的数据质量不足以用于估值过程，这个问题也可能很明显。

具体说明如下：IVS 105 估值方法和方法包含以下部分，第 30 段，市场方法方法：明确确定，批判性分析和记录。这有时被称为可比的上市方法，不应用作唯一的价值指标，但可以与其他方法一起考虑。在考虑上市或要约购买或出售时，对上市/要约价格的权重应考虑价格中固有的承诺水平，以及上市/要约在 MarKet 上持续的时间。例如，在没有这种有约束力的承诺的情况下，代表以给定价格购买或出售资产的具有约束力的承诺的要约可能比报价更有份量。

因此，要约价格可以用作可比信息，使估价器遵循上述指导。如果确实需要考虑要约价格，则需要谨慎行事，评估报告中应就所利用的可比信息提供明确和透明的评论。这应该包括尽可能评论市场现状和可能观察到的任何相关趋势。

也有些情况，市场似乎已经迅速移动，或从外部广泛的中断

来源已经影响到市场，如金融危机或大流行，这也给历史交易可能变得不那么相关的估价师带来了问题。最近，由于COVID-19，世界各地的各种估值专业组织都对其利益相关者进行了"重大估值不确定性"指导。

如果缺乏相关的市场数据，可能需要从类似资产的直接可观察到的价格推断输入，或者依靠无遮击的可转录输入。这些是无法提供市场数据的输入，但可以使用有关市场参与者在为资产定价时使用的假设的最佳信息来开发这些输入。

使用推断或未观察到的电子输入可能是不确定性的来源，因为很难找到客观证据来支持作出的调整或假设。使用的估价方法可能会因输入不确定性而调整。例如，在贴现现金流中，现金流输入基于当前对未来业绩的预期，因此不确定。然而，市场参与者对预期现金流所暗示的潜在风险或回报的看法与实际发生的现金流不同。