[来源][pzpg001][发表时间] 2021/02/26阅读次数：1013次
 

  摘要：

    新《证券法》对证券服务机构的类型、准入门槛、法律责任作了明确规定，证券服务机构中的资产评估机构为“资产评估机构”，从《资产评估法》的角度来看，房产评估、土地评估、设备评估属于广义的资产评估，以说明房地产土地估价机构参与证券业评估的合法性。

新《证券法》已于2020年3月1日起施行。本次证券法修订，按照顶层制度设计要求，进一步完善了证券市场基础制度，体现了市场化、法治化、国际化方向，为证券市场全面深化改革落实落地，有效防控市场风险，提高上市公司质量，切实维护投资者合法权益，促进证券市场服务实体经济功能发挥，打造一个规范、透明、开放、有活力、有韧性的资本市场，提供了坚强的法治保障，具有非常重要而深远的意义。

新《证券法》第一百六十条规定，会计师事务所、律师事务所以及从事证券投资咨询、资产评估、资信评级、财务顾问、信息技术系统服务的证券服务机构，应当勤勉尽责、恪尽职守，按照相关业务规则为证券的交易及相关活动提供服务。从事证券投资咨询服务业务，应当经国务院证券监督管理机构核准；未经核准，不得为证券的交易及相关活动提供服务。从事其他证券服务业务，应当报国务院证券监督管理机构和国务院有关主管部门备案。

证券投资咨询服务机构为证券投资者或客户提供证券投资的相关信息、分析、预测或建议，并直接或间接收取服务费用的机构，应当经国务院证券监督管理机构核准；其他证券服务机构，应当报国务院证券监督管理机构和国务院有关主管部门备案。房地产土地估价机构属于此处其他证券服务机构，应该依法报国务院证券监督管理机构和国务院有关主管部门备案。

二、新《证券法》、资产评估与房地产土地估价

（一）新《证券法》中资产评估机构的含义

新《证券法》第一百六十条所称的资产评估证券服务机构，这个资产评估机构的外延和内涵如何，资产评估与房地产土地估价有何联系和不同。

2016年12月1日起《资产评估法》的施行，资产评估行业与注册会计师行业、律师行业同为市场经济体系中的重要专业服务行业，《资产评估法》的出台不仅弥补了资产评估行业的法律空白，也将为整个行业的规范与发展起到重要的指导作用。资产评估是通过资产的价值优化资源配置的重要工具，是维护社会秩序、促进市场公平竞争所不可或缺的。通过立法尽快建立与现代市场体系相适应的资产评估法律制度，是完善市场经济体制、促进市场经济健康发展的迫切需要。目前，我国资产评估行业划分了资产评估、房地产估价、土地估价，矿业权评估、保险公估和旧机动车评估等6种专业类别，分别由财政部、住房和城乡建设部、自然资源部、商务部、保监会5个部门管理。为了更好地发挥各专业类别评估的作用，发挥各部门分别指导的优势以及各专业评估协会自律管理的作用，全国人大常委会最终决定通过立法将不同专业评估管理统一在一部法律框架之下。

《资产评估法》即是将评估分专业领域进行管理，房地产估价和土地估价是资产评估中的重要的专业类别，自从《资产评估法》颁布后，所称的资产评估机构均应为广义的资产评估机构，房地产估价和土地估价是资产评估中的重要的专业类别，房地产土地估价机构自然是所称资产评估机构的重要组成部分。

根据最新公布的《国家职业资格目录（专业技术人员职业资格）》，房地产估价师为准入类国家职业资格，设定依据为《城市房地产管理法》，实施部门为住房和城乡建设部、自然资源部。即目前房地产估价行业和土地估价行业有整合的趋势，今后不久甚至可以统称为房地产估价行业。

（二）证券业评估市场中房地产土地估价业务的承办

新《证券法》出台后，为贯彻落实国务院“放管服”改革要求，证券服务机构由原来的核准改为备案，证券评估领域全面放开。

从国际评估行业惯例的角度，房地产五大行均为房地产专业服务机构，国际上并无专门的资产评估行业，国际上的企业整体价值评估一般由会计师执行。资产评估的业务范畴只占整个估价市场的一小块业务比例，不动产估价业务才是估价市场里的主流。特别是证券业评估市场中涉及不动产估价业务，基本上由房地产服务机构承办。

估价技术的规范与衔接的角度，目前房地产估价行业的技术规范为国标GB/T50291-2015《房地产估价规范》，土地估价行业的技术规范为国标GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》，而狭义资产评估行业的涉及不动产方面的技术规范为《资产评估执业准则——不动产》，该准则仅有9页，详实程度、细节处理甚至可以说专业度远不如《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》，从专业程度来说，证券业评估中涉及房地产土地估价部分应由专业的房地产土地估价机构承做更为合适。

三、新《证券法》实施以后，房地产估价行业的新业务机会

（一）上市公司的房地产土地转让估价；

（二）上市公司的房地产土地租赁估价；

（三）资产支持证券涉及的底层资产为不动产的估值及现金流测算业务；

（四）为上市公司财务报告服务的房地产土地估价；

（五）基础设施领域不动产投资信托基金底层资产评估等等。